Actualización (30 de septiembre a las 07:43):
El primer paquete incluye protección contra desahucios hasta 2030 y prohibición a fondos buitre hasta 2028; el segundo, aún no publicado, regula alquileres
El Gobierno ha partido el decreto de vivienda en dos textos legales para garantizar su aprobación en el Congreso. El primer decreto, ya publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), amplía la protección contra desahucios hasta 2030, regula los alquileres turísticos y prohíbe la compra de viviendas por fondos buitre hasta 2028. El segundo decreto, que aún no ha visto la luz en el BOE, incluye la renovación automática de los contratos de alquiler.
La división responde a la necesidad de agilizar el trámite parlamentario. El primer paquete recoge medidas con mayor consenso político, como la ampliación de la moratoria de desahucios —que ya estaba vigente hasta 2024— y la prohibición a fondos buitre, una medida que afecta directamente a inversores extranjeros y que ha generado rechazo en sectores económicos. También se prorrogan dos años los contratos de alquiler vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, una medida que beneficia a más de 1,5 millones de arrendatarios en España.
El segundo decreto, aún en fase de redacción final, introduce la renovación automática de los alquileres, una medida clave para estabilizar el mercado y evitar subidas bruscas de precios. Su publicación en el BOE está pendiente, lo que retrasará su tramitación en el Congreso hasta que se complete el proceso.
El decreto de vivienda de 2025 incluía impuesto a pisos vacíos
El decreto de vivienda, impulsado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, llevaba meses en negociación interna debido a las divisiones dentro del Gobierno. La medida original, presentada en 2025, incluía medidas más ambiciosas, como un impuesto a viviendas vacías y un fondo público para alquileres sociales, pero estas propuestas generaron resistencia en sectores como la patronal inmobiliaria y partidos como el PP y Vox, que las consideraban excesivas.
La división en dos decretos busca desbloquear el proceso. El primer paquete, con medidas más técnicas y menos polémicas, tiene mayor probabilidad de aprobarse sin enmiendas. En cambio, el segundo, centrado en la renovación automática de alquileres, podría enfrentar más resistencia en el Congreso, donde partidos como el PP y Vox podrían presentar enmiendas o votar en contra.
El Gobierno busca cumplir su promesa electoral con el decreto
Para el Gobierno, la aprobación del decreto es clave para cumplir su promesa electoral de regular el mercado de alquileres y evitar la especulación. La moratoria de desahucios y la prohibición a fondos buitre son medidas con apoyo transversal, incluso entre partidos de la oposición, lo que aumenta sus posibilidades de salir adelante. Sin embargo, la renovación automática de alquileres podría generar tensiones con la patronal inmobiliaria y con partidos como el PP, que defienden la libertad de mercado.
Los arrendatarios, especialmente los más vulnerables, son los principales beneficiarios de estas medidas. La ampliación de la moratoria de desahucios hasta 2030 les da mayor estabilidad, mientras que la prohibición a fondos buitre evita que grandes inversores compren viviendas para revenderlas con fines especulativos. Por su parte, los propietarios, especialmente los pequeños arrendadores, podrían ver afectados sus ingresos si no se compensan las medidas con ayudas públicas.
El plazo para la aprobación del decreto es ajustado. Si el segundo paquete no se publica antes de finales de octubre, su tramitación en el Congreso podría retrasarse hasta la primavera de 2027, lo que dejaría a miles de arrendatarios sin protección durante meses.
Actualización (30 de septiembre a las 07:36):
PSOE y Sumar rompen el paquete de medidas: la renovación automática de alquileres se votará por separado el viernes, sin consenso parlamentario garantizado
El Consejo de Ministros aprobó ayer dos decretos de vivienda por separado para intentar garantizar su aprobación en el Congreso el viernes, pero la división refleja la fractura entre PSOE y Sumar. El texto principal incluye medidas como la prórroga de contratos hasta 2029 y límites al alquiler turístico, mientras que la renovación automática de alquileres —clave para Sumar— se votará en un decreto aparte, sin negociación previa con los grupos parlamentarios.
La estrategia del PSOE, que prioriza la viabilidad parlamentaria, chocó con la de Sumar, que defendió medidas más ambiciosas y dejó que los grupos parlamentarios «se retraten» en la votación. La división del paquete recuerda a marzo, cuando las negociaciones entre ambos socios retrasaron el Consejo de Ministros dos horas. Ahora, el Gobierno convoca un pleno extraordinario para el viernes, pero Junts y otros partidos aún no han confirmado su apoyo.
El decreto principal incluye prórrogas de contratos hasta 2029, protección contra desahucios hasta 2030, regulación de alquileres temporales y sanciones a pisos turísticos ilegales. Sin embargo, la renovación automática —considerada el «corazón» del decreto por el Sindicato de Inquilinas— se votará por separado, sin consenso parlamentario asegurado. Sumar justificó la medida como respuesta a las acampadas por la vivienda en plazas como Sol, mientras el PSOE destacó la necesidad de garantizar apoyos.
La tensión entre ambos socios quedó patente en sus comparecencias: el PSOE habló desde Moncloa, mientras Sumar lo hizo en el Ministerio de Trabajo, con un fondo que citaba el artículo 47 de la Constitución («derecho a la vivienda»). Junts, clave para la aprobación, aún no ha recibido los textos definitivos y evalúa su voto.
El Gobierno acelera ahora la convalidación en el Congreso, pero la división del paquete y la falta de garantías parlamentarias dejan en duda si las medidas —especialmente la renovación automática— superarán la votación del viernes.
El segundo decreto, redactado tras la reunión, se presentó sin la participación de los grupos parlamentarios, según declaró el Ministerio de Vivienda.
Actualización (30 de septiembre a las 05:10):
Sumar admite que el PSOE impuso la separación para aprobar la renovación automática de alquileres, pero juristas advierten de inseguridad jurídica y fraude constitucional
Pedro Sánchez ha decidido fragmentar su paquete de medidas de vivienda en dos decretos-leyes para intentar garantizar su aprobación en el Congreso, donde carece de apoyos suficientes. Los cinco ministros de Sumar reconocieron ayer que el PSOE fue quien «forzó» esta división, limitando una de las normas a la renovación automática de contratos de alquiler para que pueda «durar toda la vida». El pleno extraordinario del viernes en el Congreso será clave para convalidarlos o derogarlos.
La estrategia responde a un cálculo político: el Gobierno sabe que, de presentarse como un único texto, los decretos podrían ser rechazados por falta de respaldo parlamentario. La división permite aislar la medida más polémica —la renovación automática— del resto de reformas, aunque su vigencia dependerá de si logran ser convalidadas antes del plazo constitucional de 30 días.
El artículo 86 de la Constitución obliga a someter los decretos-leyes a votación en el Congreso en ese plazo, tras lo cual pueden ser convalidados o derogados. Si no obtienen mayoría, quedarán sin efecto desde su promulgación. Sin embargo, según el catedrático de Derecho Constitucional Vicente Garrido, «hasta su derogación —en su caso— la norma sigue vigente y puede desplegar efectos». Esto abre un escenario de incertidumbre jurídica: los decretos podrían estar en vigor solo 72 horas, 48 horas o incluso no entrar nunca en aplicación, dependiendo de cuándo se publiquen en el BOE y del resultado del debate parlamentario.
El fraude constitucional según juristas: decretos que saben que serán derogados
El abogado fiscalista Esaú Alarcón, profesor de Derecho Tributario y Administrativo, califica la maniobra de «auténtico fraude constitucional». En declaraciones a El Debate, Alarcón señala que el Gobierno está utilizando los decretos-leyes como «vía de legislación ordinaria», algo que, según su análisis, vulnera el espíritu del artículo 86 de la Constitución. «El primer error es promulgar normas en situaciones que no son de extraordinaria y urgente necesidad —como un volcán en erupción o la crisis de Ceuta—, sino generadas por la propia incuria del Ejecutivo», afirma. Además, critica que el Gobierno «salta los mecanismos de control parlamentario», como los informes del Consejo de Estado o del CGPJ, al evitar tramitarlos como proyectos de ley.
El jurista va más allá: «El colmo de la perversión es lanzar decretos que se sabe de antemano que no serán convalidados, con la esperanza de que, si entran en vigor unos días, el Tribunal Constitucional los declare válidos». Esta estrategia, según Alarcón, «no solo genera inseguridad jurídica, sino que pervierte el procedimiento legislativo, coartando el papel del Parlamento». La abogada Nouna Lozano, manager del equipo legal de Hazte Oír, coincide en que «es una absoluta irresponsabilidad usar el BOE como folleto de propaganda», dejando a propietarios e inquilinos en una situación de «incertidumbre total» sobre sus derechos.
¿Qué pasa si los decretos son derogados?
La vigencia de las medidas dependerá de tres factores: el resultado del pleno del viernes, la fecha de publicación en el BOE y el día en que entren en vigor. Si los decretos son derogados, su efecto práctico será nulo, pero durante el tiempo que estén en vigor —incluso horas—, podrán aplicarse. Lozano advierte de que esto «introduce incertidumbre en decisiones clave», como renovar un contrato de alquiler o recuperar una vivienda, afectando a miles de españoles. «No es solo un problema jurídico, sino un ataque al mandato democrático», subraya Alarcón, quien recuerda que el Parlamento es una institución «relevante en democracia» y que su papel está siendo «matado» con estas prácticas.
El debate trasciende lo técnico: mientras el Gobierno defiende la urgencia de las medidas, la oposición y el sector jurídico ven en esta estrategia un intento de «legislar a espaldas del Parlamento». La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, no ha comentado públicamente los riesgos legales, pero el reconocimiento de Sumar sobre la división impuesta por el PSOE refleja las tensiones internas. La pregunta ahora es si los decretos lograrán los votos necesarios o si, como advierten los juristas, quedarán en papel mojado antes de que el BOE los publique.
El plazo constitucional de 30 días para su convalidación o derogación expira el 30 de octubre. Si no se aprueban, las medidas perderán efecto desde su promulgación, dejando sin respuesta el problema de la vivienda en un contexto de alta demanda y precios descontrolados.
El propio catedrático Garrido ha subrayado que, si existe la certeza de que el viernes el decreto será derogado por no lograr su convalidación, resulta absurdo aprobarlo, por lo que la maniobra responde a motivos de visualización política. En esa misma línea, la abogada de Hazte Oír ha incidido en que esta forma de legislar afecta a obligaciones económicas de miles de españoles, mientras que Alarcón enmarca los dos decretos en una reforma legislativa que, a su juicio, encubre un fraude constitucional desde varios puntos de vista.
Actualización (29 de septiembre a las 13:00):
El líder del PP reclama su turno para gobernar la vivienda y promete un millón de pisos en cuatro años, con 600.000 empleos asociados.
El presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo, ha asegurado el martes que el decreto de vivienda que el Gobierno aprueba hoy no va a tener resultado. En su opinión, la norma no resolverá ocho años de rumbo equivocado en esta materia. Lo ha dicho durante un encuentro con representantes empresariales organizado por la patronal Cecot en Terrassa (Barcelona).
Feijóo ha calificado de fracaso la política de vivienda de los gobiernos de Pedro Sánchez. Ha reclamado su turno para abordar la crisis. «Los años 2018 y 2019 la vivienda era el problema número 16 de los españoles y ahora lleva varios años siendo el problema número uno», ha subrayado. También ha afirmado que «nadie que ha creado un problema durante ocho años va a ser capaz de solucionarlo en cinco minutos» con un decreto. Y ha añadido que «el daño que ha hecho este Gobierno no lo van a reparar los culpables, es decir, este Gobierno».
Sobre el caso de Maricarmen, la mujer de 87 años desahuciada de un piso de Madrid en el que vivía desde hacía 70 años con un contrato de renta antigua, Feijóo lo ha calificado de «una desgracia personal». Ha señalado que hay otros casos con menos eco mediático. «Leí otros desahucios que ocurren en Cataluña. Leí el caso de una señora que se llamaba Olga, que tenía dos hijos, que fue desahuciada y que se suicidó. Nadie acampó por ellos ni nadie preguntó por ella», ha dicho en alusión a una vecina de L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) de 54 años que se suicidó el pasado 7 de septiembre.
El líder del PP ha subrayado que el año pasado hubo 25.000 desahucios. Ha criticado que «aquellos que se están manifestando en contra de la política de vivienda son los que han creado esa política». Tras ocho años de «rumbo equivocado», ha pedido no «continuar el error» y ha reclamado su «turno» para abordar la problemática.
Un millón de viviendas y 600.000 empleos
Feijóo ha insistido en algunas de sus propuestas en materia de vivienda. Entre ellas, la construcción de un millón de viviendas en la próxima legislatura, que ha afirmado que supondría la creación de 600.000 puestos de trabajo. «En el año 2005 y en el año 2006 hacíamos 500.000 viviendas cada año. Estábamos haciendo viviendas cuando no las necesitábamos. Y ahora que las necesitamos no las hacemos», ha lamentado. Ha pedido «superar el discurso de la demonización de la iniciativa privada» y ha abogado por la colaboración para llegar al millón de pisos nuevos en cuatro años. Asimismo, ha reivindicado su propuesta de «revolución fiscal» para bajar los impuestos relacionados con la vivienda a los jóvenes.
El pulso por el relato de la vivienda
Las declaraciones de Feijóo llegan el mismo día en que el Gobierno aprueba su decreto de vivienda. El PP sitúa el acceso a la vivienda como uno de sus ejes de oposición. La formación ya ha anunciado que recurrirá la norma ante el Tribunal Constitucional si el Ejecutivo no acepta sus enmiendas. El partido considera que la norma invade competencias autonómicas en materia de suelo y urbanismo.
El debate sobre la vivienda ha ganado peso en la agenda política de los últimos años. Los precios del alquiler y de la compra han subido en España, lo que ha llevado al Gobierno a aprobar medidas como la ley de vivienda de 2023. Esa norma permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas para limitar los precios del alquiler. Cataluña es una de las regiones que ha aplicado esa figura.
El PP gobierna en comunidades como Madrid, Andalucía, Galicia y la Comunidad Valenciana. En Cataluña, el partido está en la oposición. Feijóo ha elegido Terrassa, en el cinturón industrial de Barcelona, para un acto con empresarios. La patronal Cecot agrupa a empresas de la comarca del Vallès Occidental. El líder popular busca reforzar su perfil económico frente al Ejecutivo central.
La intervención de Feijóo también ha abordado el caso de los desahucios. Ha contrapuesto el eco mediático del caso de Maricarmen con el de Olga, la vecina de L’Hospitalet. El suicidio de esta mujer, ocurrido el 7 de septiembre, ha reabierto el debate sobre los desahucios en Cataluña. Feijóo ha usado ese contraste para criticar a quienes se manifiestan contra la política de vivienda.
El decreto que aprueba hoy el Gobierno incluye medidas para ampliar el parque público de vivienda y regular el alquiler temporal. El PP ha anunciado que votará en contra si no se aceptan sus propuestas. La norma llega en un contexto de tensión entre el Ejecutivo y las comunidades del PP por la gestión de la vivienda.
Feijóo ha cerrado su intervención insistiendo en que su partido está preparado para gobernar. Ha pedido a los empresarios que confíen en su proyecto. «No podemos continuar el error», ha repetido. El líder del PP ha vinculado la creación de empleo a la construcción de vivienda. Ha cifrado en 600.000 los puestos de trabajo que generaría su plan. La propuesta forma parte de su programa para las próximas elecciones generales.
Actualización (29 de septiembre a las 12:38):
PSOE y Sumar aprueban dos reales decretos: uno con las medidas que Junts y PNV pueden respaldar y otro con las más ambiciosas de la izquierda, que deberán convalidarse en el Congreso en 30 días.
El Consejo de Ministros ha aprobado el martes dos reales decretos sobre vivienda en lugar de uno. La reunión debía empezar a las 09.30 horas, pero a esa hora PSOE y Sumar seguían negociando el contenido del decreto Maricarmen, la norma que regulará los alquileres. El Ejecutivo ha optado por dividir el paquete para que las medidas con más opciones de salir adelante en el Congreso vayan por separado de las que generan más rechazo.
El primer texto reunirá las propuestas con más posibilidades de obtener el respaldo de Junts y PNV. El segundo concentrará las medidas más ambiciosas que reclama la izquierda, que parten con muchas menos opciones de superar la convalidación parlamentaria. La fórmula permite al Gobierno resolver por ahora el choque interno sin haber cerrado el problema de fondo y sin contar con el beneplácito del Sindicato de Inquilinas. PSOE y Sumar pueden aprobar juntos las dos partes del acuerdo, pero será el Congreso el que dentro de unas semanas decida cuánto queda de él.
El principal escollo durante las últimas horas estuvo en la prórroga de los contratos de alquiler. El borrador impulsado por el PSOE contemplaba una extensión automática de dos años. Sumar reclamaba avanzar hacia renovaciones indefinidas para los inquilinos que cumplan sus obligaciones y mientras no concurra una causa justificada para recuperar la vivienda. También había discrepancias sobre la regulación del alquiler por habitaciones, uno de los agujeros que la izquierda pretende cerrar para evitar que los contratos escapen a las limitaciones establecidas para el alquiler residencial.
Sí existía mayor acuerdo alrededor de la ampliación de la protección frente a los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El paquete que el Gobierno llevaba negociando incluía extender esa protección hasta finales de 2028, además de otras medidas sobre alquileres, pisos turísticos e incentivos fiscales.
El desahucio de Maricarmen acelera la negociación
La negociación se había acelerado durante la última semana después del desahucio de Maricarmen, la mujer de 87 años expulsada de la vivienda de Retiro en la que llevaba siete décadas. El caso reabrió una disputa que llevaba meses enquistada dentro de la coalición. Sumar, Podemos, ERC, Bildu y BNG aumentaron conjuntamente la presión sobre el PSOE para endurecer el decreto.
No es la primera vez que el Gobierno resuelve un problema parlamentario partiéndolo en dos. Ya lo hizo en febrero, cuando troceó el decreto del escudo social para poner a salvo las pensiones y separar las medidas con más dificultades para reunir una mayoría en el Congreso. Medio año después, la escena se ha repetido con la vivienda.
Dos mayorías incompatibles en el Congreso
Los reales decretos entrarán en vigor tras su publicación, pero deberán ser convalidados por el Congreso en el plazo de 30 días. Allí siguen enfrentándose dos mayorías difícilmente compatibles. Por un lado está la que PSOE y Sumar necesitan a su izquierda para sostener las medidas más intervencionistas. Por otro, la que pasa por Junts y PNV para evitar que los textos decaigan.
El Gobierno ha encontrado así una fórmula para que la discrepancia no vuelva a impedir una fotografía conjunta en el Consejo de Ministros. Lo que todavía no ha encontrado es una mayoría que permita meter toda su política de vivienda en el mismo decreto.
Actualización (29 de septiembre a las 11:38):
El pacto entre PSOE y Sumar retrasa una hora el Consejo de Ministros tras negociar durante toda la noche
Una negociación nocturna entre los dos socios del Ejecutivo central ha desembocado el martes 29 de septiembre en un pacto para sacar adelante el real decreto de vivienda. Fuentes de la Moncloa y del grupo parlamentario Sumar han confirmado el entendimiento. Las conversaciones se prolongaron hasta altas horas de la madrugada. El debate forzó un retraso de una hora en el inicio de la reunión del Consejo de Ministros.
El pacto interno evita la fractura en el Consejo de Ministros
Ambas formaciones de la coalición gubernamental señalan que las medidas consensuadas buscan responder a las reclamaciones ciudadanas y reforzar los derechos sociales. La cita ministerial de el martes tramita el texto formalmente. No obstante, ninguna de las partes implicadas ha desvelado por el momento el contenido específico de las iniciativas acordadas. La reserva sobre los puntos exactos del documento marca el desenlace de esta pugna interna.
El choque por las medidas residenciales tensa de forma recurrente las relaciones entre los partidos del Gabinete estatal. La aprobación mediante real decreto exige una ratificación parlamentaria posterior. Esta vía legislativa sitúa la estabilidad de la coalición bajo el foco público. El desbloqueo nocturno permite al Gobierno esquivar una ruptura pública inmediata durante la reunión del gabinete ministerial. Aun así, la falta de detalles técnicos mantiene la incógnita sobre el alcance regulatorio final.
El trámite en el Congreso marcará el futuro de las medidas
La tramitación del real decreto sitúa el foco sobre la aritmética parlamentaria en las Cortes Generales. Cada norma aprobada por este procedimiento dispone de un plazo de treinta días para someterse a convalidación o derogación en el pleno del Congreso de los Diputados. El Ejecutivo de coalición precisa reunir el respaldo de sus aliados habituales para asegurar la vigencia de la reforma. Cualquier discrepancia de los socios de investidura puede alterar el destino de las medidas.
El debate sobre el acceso al alquiler y la compra de inmuebles condiciona la agenda política en los últimos cursos. Las competencias en ordenación urbana corresponden a las comunidades autónomas. Por ello, la aplicación práctica de cualquier marco estatal depende de la coordinación territorial y de los recursos asignados. El texto que hoy debate el Consejo de Ministros afronta un complejo recorrido político antes de consolidarse en la legislación básica.
Aliados de izquierdas tachan de ‘insuficiente’ el borrador con prórroga de alquileres hasta 2028 y desahucios bloqueados
El Ejecutivo no logra el respaldo de sus socios parlamentarios para aprobar el real decreto ley de vivienda, que incluye la prórroga de contratos de alquiler durante dos años y la ampliación hasta 2028 de la prohibición de desahucios para personas sin alternativa habitacional. A menos de 12 horas del Consejo de Ministros previsto para su aprobación, fuentes cercanas a los aliados del Gobierno califican el borrador como «insuficiente» y alejan la posibilidad de un acuerdo rápido.
El texto, negociado por el Ministerio de Vivienda, no cumple con las expectativas tras las movilizaciones sociales recientes, según un negociador de uno de los partidos del Gobierno. Aunque se mantiene abierta la puerta a nuevas rondas de diálogo durante la tarde y noche del martes 28 de septiembre, la falta de consenso amenaza el calendario previsto.
Este decreto forma parte de un paquete de medidas urgentes para frenar el aumento del precio de la vivienda, un tema clave en la agenda política tras meses de protestas. La prórroga de alquileres y la ampliación de la moratoria de desahucios son las medidas más destacadas, pero su aprobación depende ahora de la capacidad del Gobierno para cerrar acuerdos con sus socios en el Congreso.
El contexto es crítico: el Ejecutivo necesita el apoyo de partidos como Sumar o Podemos para aprobar medidas que afectan directamente a millones de ciudadanos. La presión social y la urgencia por actuar en un mercado inmobiliario pensionado añaden complejidad a una negociación que, de no resolverse, podría retrasar la entrada en vigor de las medidas.
